AlcaláDigital
15 de febrero de 2017

 


Los Polígonos Industriales de Alcalá entre los peores de la Región

 
   
 
 
 
 
     

 
 

AlcaláDigital.- Alcalá de Henares es, junto a otros municipios como Fuenlabrada, Arganda del Rey o Parla, una de las áreas con mayor número de polígono catalogados como de baja calidad, según se desprende en el último informe de Gesvalt, compañía de consultoría y valoración de activos. Obtiene en sus polígonos industriales unos valores de renta entre 2,0 y 3,8€/m²/mes. En total, 10 de sus 18 industriales no superaron el 5 de puntuación sobre 10.

Al contrario, Las Rozas, Majadahonda, Pozuelo y Tres Cantos son las zonas geográficas de la Comunidad con industriales catalogados como de mejor calidad. En Las Rozas, Industrial Majuelos, obtiene la mejor valoración en la Comunidad, 8,10€/m²/mes, mientras que en Majadahonda, Industrial Carralero, es de 7,86.

En Alcalá de Henares existe un uso mayoritario  de naves para industrial de Producción (48%). En esta zona hay una enorme afluencia de la actividad industrial. Cuenta hasta con hasta 18 zonas con naves industriales. El polígono Industrial Cointra se encuentra entre los más extensos de toda la Comunidad (1.100/1.200m²).

Por otra parte, la evolución del mercado logístico de la Comunidad de Madrid durante el 2016, confirma las previsiones positivas que preveían los expertos a finales del año anterior. Después de una recesión del sector que duraba ya más de 8 ejercicios, 2016 ha representado el año de cambio de tendencia, si bien, cabe indicar que se ha producido de forma leve y paulatina durante todo el periodo.

Sandra Daza, director general de Gesvalt, considera que “se trata de unas cifras destacables que nos muestran la reactivación de este sector, que además experimentará un mayor cambio en los próximos años debido especialmente a la reactivación del consumo unido a la evolución del e-commerce”.  En este sentido, Daza prevé que “vamos a ver un incremento en la oferta de este tipo de naves industriales, sobre todo en Madrid y Barcelona”. 

El sector extractivo y manufacturero está cediendo ante el empuje del sector almacenamiento y distribución. Las grandes firmas dedicadas a esta actividad se están instando en la región demandando grandes superficies, cerca de las grandes poblaciones y con acceso a vías rápidas. Hoy, este tipo de activos es el producto estrella dentro del panorama logístico e industrial del mercado madrileño. Por el contrario, la nave pequeña en un polígono industrial antiguo ha perdido el interés para el inversor y las escasas operaciones que se realizan son casi a precios de coste.

Para el 2017, se prevé la consolidación del cambio con ligeros aumentos en las rentas, una rentabilidad que podría alcanzar el 7% y un volumen de operaciones que aumentará tímidamente.

El inversor que está actuando en el mercado industrial de la región, casi en un 50% corresponde a Instituciones Nacionales e Internacionales, mientras que la otra mitad, se la reparten entre las SOCIMI y las Family Office. Por el lado contrario, han sido, sobre todo, las  grandes entidades financieras, las máximas protagonistas de la desinversión de este tipo de producto.

El 80% de las operaciones en la Comunidad de Madrid se han localizado en el Corredor del Henares, si bien, las cifras de superficie contratada siguen siendo bajas (150.000m²).

El interés del mercado por el alquiler sobre la venta, la escasez de suelo en zonas realmente atrayentes y unas tasas de rentabilidad aún no muy atractivas (6%), están confirmando que la recuperación del sector, aunque ya está en marcha, tiene aún un largo recorrido.

Dentro de la Comunidad de Madrid, el municipio que cuenta con mayor actividad industrial es Fuenlabrada, que concentra el 25% y dispone de 21 zonas con polígonos industriales.

En términos de amplitud, es el gran polígono industrial Mercamadrid, ubicado en la zona industrial Villa de Vallecas, el más extenso de toda la Comunidad (1.8000.000/2.000.0000m²), seguido del polígono Industrial Vicalvaro (Madrid), cuya extensión es igual al de Cobo Calleja de Fuenlabrada, 1.750.000/1.800.000 m².

En cuanto a disponibilidad de naves industriales, Las Rozas, Tres Cantos y Pozuelo Alarcón/Majadahonda son las áreas más demandas, con un escaso porcentaje de disponibilidad de un 5%, 10% y 15% respectivamente. Por el contrario, Torrejón V. / Cuba S. y Algete/S. Agustín G. son las comarcas menos demandadas, con un porcentaje de disponibilidad de un 38% y 33% respectivamente.  

 Por otra parte, en cuanto a los precios medios de renta, en Pozuelo Alarcón/Majadahonda se encuentran los valores más altos (5,6-8) junto a las Rozas (5,1 – 7,3) y Alcobendas (4,8 -6,7). Por el contrario, Torrejón V./Cuba S. (1,5 – 1,9), Villarejo S. (1,7 – 2,6) y Rivas A. (1,8) son las zonas con los valores medios más bajos de la Comunidad.

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